Andreea Comșa: Noi norme BNR – e cazul să ne temem?

În contextul multiplelor discuții privind noile norme BNR referitoare la reglementarea accesului la finanțare, ne-am propus să analizăm influența pe care diverși factori economici o au asupra pieței imobiliare. Performanța pieței imobiliare este consecința directă a mai multor factori. Probabil cel mai important dintre aceștia este modul în care funcționează economia.

Bineînțeles, acest lucru reiese din evoluția principalilor indicatori macroeconomici, precum creșterea economică, starea inflației, evoluția ratei șomajului, starea industriei, investițiile străine în economia locală sau chiar evoluția cursului valutar. În general, atunci când starea de sănătate a economiei e una bună, piața imobiliară are un parcurs pozitiv și viceversa.

Totuși, ciclurile economice pot influența diferit diversele segmente de real estate. Astfel, tranzacțiile cu terenuri vor evolua diferit față de segmentul office unde contractele se încheie pe termen lung, de regulă de cinci ani de zile, așa cum segmentul rezidențial de lux va fi afectat în alt mod decât apartamentele ieftine, respectiv piața investițională – buy-to-rent.

Dincolo însă de ciclicitatea naturală a economiei, evoluția acesteia este influențată în mod direct de politicile guvernamentale. Legislația este un factor decisiv, ce poate avea un impact major asupra cererii de locuințe și asupra prețurilor. Taxarea diferențiată în funcție de valoarea unei proprietăți, existența unor programe sociale care să încurajeze tranzacțiile pe un anumit segment și să le descurajeze pe un altul și, nu în ultimul rând, accesul cumpărătorilor la finanțare determină solvabilitatea unui număr mai mare sau mai mic de viitori proprietari. Acest lucru s-a văzut foarte clar, cu impact direct și imediat, ori de câte ori o astfel de măsură a fost luată: reglementarea gradului de îndatorare odată cu venirea crizei, diminuarea salarială din 2009, programul Prima Casă, Legea dării în plată, relaxarea condițiilor de creditare post-criză, respectiv actuala reglementare privind finanțarea.

Politica de finanțare stabilită de BNR are, înainte de toate, un rol protectiv și se referă la acea categorie de cumpărători care ar fi predispuși mai puternic în cazul unei eventuale crize. Este vorba despre acei cumpărători pentru care, probabil, cel mai înțelept lucru ar fi să nu achiziționeze. Bineînțeles că în piață există un deficit de încredere vizavi de politicile bugetare și măsurile guvernamentale și mai ales din cauza multiplelor modificări normative. Măsurile recente comunicate de BNR nu fac decât să inducă o stare generală de prudență și nu una de alertă. Ori, suntem cu toții de acord că piața nu ar putea evolua la infinit așa cum a făcut-o în 2017, când cererea a atins praguri foarte ridicate, iar prețurile au crescut cu două cifre procentuale. Preferăm cu toții o piață stabilă, cu o creștere predictibilă, pe termen lung, uneia foarte dinamice, cu creșteri spectaculoase și marje imense de profit pe termen scurt și cu un grad de impredictibilitate ridicat și riscuri uriașe.

În schimb, impactul cu adevărat periculos îl au știrile care prevestesc scenarii apocaliptice, care transmit panică prin analize superficiale ale pieței și care promovează opinii ale unor persoane care nu cunosc mecanismele și, mai ales, nuanțele pieței rezidențiale. Este bine cunoscut faptul că, în decizia de achiziție a unei locuințe, factorul psihologic are un rol esențial, iar mesajele negative transmise de mass-media, fără analize obiective și fără interpretarea corectă a datelor, pot determina un blocaj în piață.

Nevoia de locuire se menține în continuare la cote ridicate atât în București, cât și în principalele centre regionale. Toate aceste orașe cresc în număr de locuitori care au nevoia de locuire activă. În toate aceste orașe nu există un stoc de locuințe noi disponibil imediat pe piață, iar ritmul de livrare, în special din cauza crizei fără precedent de forță de muncă, nu poate fi acoperit conform nevoii actuale și gradului de absorbție. Paradoxal, iată că deși nu ne aflăm în condiții macroeconomice ideale, piața imobiliară este, cel puțin pe termen scurt și mediu, ferită de o criză.

Ne îndreptăm spre un 2019 în care piața imobiliară își va consolida stabilitatea și va face încă un pas spre maturizare.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine nr.24, Winter Edition.

Sursa: http://realestatemagazine.ro/

Stadiul lucrărilor

Proiectele noastre